Nouvelles règles en matière d’évaluation de la valeur des propriétés immobilières

Le 31 octobre 2018 l’évaluation des biens immobiliers par les pouvoirs publics a de nouveau été reportée. De nouvelles évaluations seront communiquées aux propriétaires de biens immobiliers à titre indicatif en 2019 et les évaluations juridiquement contraignantes ne seront divulguées qu’en 2020. Les nouvelles évaluations sont soumises à un gel du barème de l’impôt qui devrait en principe bloquer l’augmentation des taxes. Les propriétaires ayant payé un impôt calculé sur la base d’une propriété surévaluée depuis 2011 recevront automatiquement un remboursement d’impôt.

 

Au Danemark les propriétaires immobiliers sont taxés sur la base d’une valeur publique du bien immeuble et du terrain. La taxe sur la valeur de la propriété (ejendomsværdiskatten) est versée annuellement à l’état.

Elle est calculée sur la base de la valeur publique du bien immeuble (den offentlige ejendomsværdi). La taxe sur le terrain (grundskylden), qui est versée à la commune deux fois par an, est calculée sur la base de la valeur publique du terrain (den offentlige grundværdi).

Le système actuel d’évaluation de la valeur des propriétés immobilières s’est avéré être trop inexact et incertain. A l’automne 2016 la majorité politique a conclu un accord sur la modernisation du système d’évaluation de la valeur de la propriété immobilière afin de le rendre plus exacte. Il a été décidé dans le même temps de changer les règles relatives à la fiscalité des propriétés immobilières. Celles-ci entreront en vigueur en 2021 (c’est-à-dire à l’expiration de l’accord actuel sur les règles fiscales).

Le nouveau système prend en compte bien plus d’informations sur les propriétés qu’auparavant. Entre désormais en considération des paramètres tels que la surface du terrain, la taille de l’habitation, la surface du garage, les matériaux de construction de la toiture, la présence d’extensions. Ces données peuvent être accompagnées d’images afin d’illustrer des cas particuliers.

De plus le système prend en compte les spécificités du territoire sur lequel se trouve la propriété telles que la présence et la distance d’une forêt, de la mer, d’une ligne de chemin de fer ou encore d’une autoroute. Le prix de vente des propriétés situées dans la même zone sera lui aussi intégré à l’évaluation.

Avant que la valeur des propriétés immobilières et terrains soient transmises aux propriétaires en 2020, ils seront contactés afin qu’ils fournissent des informations nécessaires à l’évaluation. Ils pourront par la suite vérifier que les informations collectées sont toujours exactes avant qu’une nouvelle évaluation ne soit faite.

D’ici 2021, les premières évaluations des propriétés à usage commercial seront effectuées. Comme auparavant, elles seront accomplies tous les deux ans.

 

Le principe de précaution

Le nouveau système contient un nouveau principe de précaution : une déduction de 20% est opérée sur le montant évalué de la valeur de la propriété. Le but est de figurer la marge normale d’incertitude inhérente à une évaluation du marché. Ainsi pour une maison estimée à 5 millions de couronnes danoises, la taxe sera calculée sur la base de 4 millions de couronnes.

 

Changement du taux de progressivité

Un nouveau taux de progressivité a été introduit. Aujourd’hui il se situe autour de 3 millions de couronnes danoises. Cela signifie que la taxe de la part de l’évaluation publique au-delà d’environ 3 million DKK est plus élevée. A partir de 2021, le taux de progressivité sera fixé à 7,5 millions de couronnes danoises. Ainsi seules les propriétés pour lesquelles la valeur publique de la propriété est supérieure à 7,5 millions DKK devront payer des taxes plus élevées.

De prochaines législations sur la détermination de la taxation des propriétés et sur le taux de progressivité seront faites au printemps 2020.

 

Le gel du barème de l’impôt

Les anciennes règles de suspension de la taxe continuent de s’appliquer jusqu’à fin 2020. Cependant, puisqu’il est possible pour la municipalité de changer le taux de taxation des terrains, le système a été gelé temporairement, assurant ainsi qu’aucun propriétaire ne doive payer une taxe sur les terrains plus élevée. Par conséquent aucune augmentation ne sera possible et l’augmentation sera redevable au moment de la vente de la propriété.

A partir de 2021, une remise fiscale sera de plus accordée aux propriétaires ayant acquis leur propriété avant 2021. Aucun propriétaire ayant acquis leur propriété après 2021 ne devra payer une taxe plus élevée d’après les nouvelles règles par rapport aux anciennes règles.

Puisque l’Autorité fiscale danoise (SKAT) requerra des intérêts correspondant au gel des taux d’intérêt du système actuel pour les personnes âgées (1% en 2018) à partir de 2021, il est possible pour les propriétaires de se désengager de ce système.

Le montant gelé est garanti par une hypothèque sur la propriété. Aucun frais d’enregistrement ou autres dépenses ne doivent être payées par le propriétaire en plus des intérêts. Les propriétaires peuvent bénéficier du système de gel du barème de l’impôt même s’il y a une équité sur la propriété.

A partir 2021, la taxe sur le terrain ne sera plus à payer deux fois par an mais – comme la taxe foncière – uniquement à l’occasion de la déclaration d’impôt annuelle. Il sera ainsi plus facile pour les propriétaires de payer leur taxe d’habitation et d’avoir un aperçu des comptes gelés. SKAT créera un portail en ligne à cet effet.

 

Remboursement

Les propriétaires recevront la première évaluation réalisée par le nouveau système en 2020, elle sera ensuite révisée tous les deux ans. Il sera aussi possible de contester les évaluations réalisées depuis 2011. Si un propriétaire a payé un impôt calculé sur la base d’une propriété surévaluée depuis 2011, il recevra automatiquement un remboursement d’impôt. Si, d’un autre côté, un propriétaire a payé trop peu d’impôts (car calculé sur la base d’une valeur sous-évaluée de la propriété), il ne recevra pas d’avis d’imposition à effet rétroactif.

 

Pour plus d’informations, contactez l’avocate Alexandra Huber à l’adresse suivante : christian.schwarz-hansen@lead-roedl.dk

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